لتجنب الإفراط في الاقتراض من قبل الجمهور وما قد يترتب عليه من أزمة اقتصادية في النظام المالي لسوق العقارات، تشترط هيئة النقد في هونغ كونغ على البنوك إجراء اختبارات تحمل الديون لمقدمي طلبات الرهن العقاري. ما هو اختبار تحمل الديون تحديدًا؟ وكيف سيؤثر على أعباء سداد أقساط الرهن العقاري؟ ستُرشدك هذه المقالة خلال العملية خطوة بخطوة.
كيف يتم حساب اختبار الإجهاد؟
عندما يوافق البنك على الرهن العقاري، فإن الاعتبار الأكبر هو مستوى دخل طالب الرهن العقاري، لأنه يرتبط بما إذا كان القرض سيكون ديونًا معدومة. وفقًا للمبادئ التوجيهية لـ HKMA، يجب أن يستوفي القسط الشهري للرهن العقاري ونسبة الدخل لمقدم طلب الرهن العقاري (DSR: نسبة خدمة الديون) الشرطين التاليين.
1. يجب ألا يتجاوز القسط الشهري 50% من الدخل.
2. بافتراض أن سعر الفائدة يرتفع بنسبة 3%، فإن نسبة DSR لا يمكن أن تتجاوز 60%.
لنأخذ مشتري المنازل لأول مرة كمثال، يجب أن يكون الحد الأقصى لنسبة DSR لديهم 50%. أي لنفترض أن الدخل الشهري لمقدم الطلب هو 20,000 دولار أمريكي، وأن سداد الرهن العقاري الشهري يمثل ما يصل إلى 50% من الدخل، وهو 10,000 دولار أمريكي.
سيتعين على المشترين لأول مرة اجتياز اختبار التحمل. إذا كان مبلغ السداد الشهري هو 10,000 دولار، فإن مبلغ القرض يساوي تقريبًا 2.48 مليون دولار هونج كونج، ومعدل الفائدة السنوي 2.5٪، وفترة السداد 30 عامًا. وبموجب اختبار التحمل، من المفترض أن يكون معدل الفائدة السنوي 5.5%، وسيرتفع مبلغ السداد الشهري إلى حوالي 14,383.92 دولارًا.
لفهم الحد الأقصى لنسبة DSR الخاصة بك، يجب عليك أولاً أن تسأل نفسك عدة أسئلة: "هل يتم استخدام العقار للسكن الذاتي؟" "هل الدخل من هونج كونج؟" و"هل هناك أي قروض أو ضمانات لعقارات الرهن العقاري الأخرى؟" وفي إطار عدم تجاوز نسبة DSR 60%، يصبح الحد الأدنى لمتطلبات الدخل الشهري 23,973 دولارًا بدلاً من 20,000 دولارًا الأصلي.
في الوقت نفسه، تجدر الإشارة إلى أنه عندما يقوم البنك بحساب نسبة خدمة الدين، إذا كان لدى مقدم طلب الرهن العقاري نفسه أي نوع من القروض الشخصية ، فيجب تضمين هذا الرقم في الحساب.
حاسبة الرهن العقاري
إذا كنت تعتقد أن الحسابات المذكورة أعلاه معقدة بعض الشيء، فقد ترغب في استخدام حاسبة الرهن العقاري مع وظائف جديدة للمساعدة. تحتوي حاسبة الرهن العقاري على "كمبيوتر الرهن العقاري" المدمج الذي يقوم بتحديث معلومات الرهن العقاري يوميًا، بما في ذلك أسعار الفائدة HIBOR وP، ونسب الخصم، وما إلى ذلك، وتساعدك على تتبع أحدث معدلات الرهن العقاري وتساعدك على إدراج منزلك مصاريف الشراء.
على سبيل المثال، إذا قمت بإدخال سعر عقار قدره 6 ملايين دولار هونج كونج، ورهن عقاري بنسبة 60%، وقرض بقيمة 3.6 مليون دولار هونج كونج، ومعدل فائدة سنوي قدره 2.5%، ومدة قرض مدتها 30 عامًا، فستبلغ المساهمة الشهرية حوالي 14,224 دولارًا أمريكيًا، ويبلغ متطلبات الدخل الشهري بموجب اختبار التحمل حوالي 34067 دولارًا.
ماذا لو لم تتمكن من الضغط على اختبار التحمل؟
بموجب برنامج التأمين على الرهن العقاري الأخير ، إذا لم يجتز مقدم طلب الرهن العقاري اختبار القدرة على السداد، فإنه لا يزال بإمكانه التقدم بطلب للحصول على 80% أو 90% من قيمة الرهن، ولكنه سيضطر إلى دفع 10% إضافية من أقساط الرهن، وذلك وفقًا للوائح الداخلية لكل بنك. وفي حال استمرار عدم اجتيازه الاختبار، يمكن لمقدم الطلب الاستعانة بأقاربه أو أصدقائه كضامنين للرهن العقاري ، لتعزيز قدرته على السداد. كما يمكنه أيضًا تقليل ميزانيته المخصصة لسعر العقار قبل شرائه، والتأكد من قدرته على تحمل تكاليفه.
أخيرًا، يرجى الإشارة إلى أنه بالإضافة إلى التحضير للمرحلة الأولى من الشراء، يجب عليك أيضًا حجز نفقات أخرى مثل رسوم الدمغة، ورسوم العقد للمحامين، وسندات المنزل أو سندات الرهن العقاري، وعمولات الوكيل، وما إلى ذلك. تذكر أن تحسبها قبل ركوب الحافلة!
